Модернизация зданий

Выбор принципиальных решений модернизации здания находится в прямой зависимости от его остаточного срока службы, определяемого техническим состоянием и капитальностью стен. Чем больше остаточный срок эксплуатации здания, тем более долговечные и прочные конструкции должны применяться для модернизации, и наоборот. Оптимальное принципиальное решение - наилучшее решение, соответствующее техническому состоянию здания при минимальных затратах.

Жилые дома старой постройки в большинстве случаев имеют основные конструктивные элементы с различными нормативными сроками эксплуатации. Так, нормативный срок технической эксплуатации стен I-III классов капитальности находится в пределах 100-175 лет, нормативный срок эксплуатации деревянных перекрытий по деревянным балкам - 60 лет, по стальным - 80 лет.

Деревянные элементы перекрытия подвержены поражению разрушителями древесины, ослабляющими их несущую способность. Деревянные перекрытия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, должны быть либо заменены на новые, либо отремонтированы.

Имея теоретические сроки эксплуатации капитальных стен, а также нормативные сроки эксплуатации деревянных и железобетонных перекрытий, можно определить оптимальные принципиальные решения. Одним из основных технико-экономических критериев выбора вида капитального ремонта является равнопрочность, а следовательно, и одинаковый срок службы конструктивных элементов.

Варианты ремонта или замены перекрытий можно классифицировать следующим образом:

1. Профилактический ремонт перекрытий.
2. Ремонт или усиление перекрытий.
3. Полная замена перекрытий на железобетонные.
4. Полная или частичная замена перекрытий на деревянные.

Нормативный срок эксплуатации деревянных перекрытий находится в пределах 60-80 лет, следовательно, полную замену перекрытий рассматриваемого типа до выработки своего нормативного срока можно производить лишь при техническом обосновании их аварийного состояния, т. е. при достижении ими физического износа 70%.

Преждевременная полная замена перекрытий влечет за собой необоснованную потерю стоимости конструктивного элемента и трудозатрат при проведении ремонта. Таким образом, замена перекрытий может быть проведена в зданиях, срок службы которых более 60 лет. Начальным граничным условием замены деревянных перекрытий является минимальный срок их эксплуатации в 60 лет.

Очередность проведения модернизации

Важным условием в рациональном использовании капитальных вложений, выделяемых на капитальный ремонт основных непроизводственных фондов, является обоснованный отбор первоочередных домов, нуждающихся в данном ремонте.

Поставленная задача сводится к решению следующих проблем:

1. выявлению комплекса характеристик намеченной цели;
2. установлению масштаба оценки отдельных характеристик;
3. разработке системы определения числа баллов в границах, приписанных отдельным характеристикам, в зависимости от степени воздействия.

Данной работе должен предшествовать анализ сложившейся жилой застройки и отбор опорных жилых домов на проведение капитального ремонта дома. К опорному жилищному фонду относят капитальные жилые дома высотой более трех этажей и полезной площадью более 300 м², которые соответствуют современным санитарно-гигиеническим требованиям (инсоляция, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы), не попадают в зоны нового строительства и имеют физический износ основных конструктивных элементов здания (фундаментов и стен), не превышающий предельно допустимый (для зданий со стенами IA класса капитальности - 68%, I - 65%, II - 60% и III - 50%).

Основными критериями в определении очередности являлись техническое состояние здания, определяемое по общему физическому износу здания, и соответствие объемно-планировочных квартир для посемейного заселения. Не учитывался фактор технического состояния основных несменяемых конструктивных элементов здания - стен и фундаментов, а также техническое состояние (физический износ), основных конструктивных элементов здания - перекрытий, влияющих на функционирование стенового остова с диском перекрытий и, как следствие этого, на безопасные условия проживания жильцов.

Данный фактор в этом случае главный и поэтому позволяет при равном физическом износе зданий, определяемом как средневзвешенное физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, выявить объекты, находящиеся в наиболее худшем техническом состоянии.

Немаловажным критерием в определении очередности проведения модернизации является соответствие объемно-планировочных решений здания современным требованиям. Следовательно, в первую очередь модернизация должна проводиться в жилых домах, находящихся в худшем техническом состоянии и со значительным моральным износом.

Для более объективной оценки технического состояния здания и его морального износа необходима общая оценка (сумма оценок его физического и морального износа). Поэтому общий физический износ здания в целом и его основных конструктивных элементов (стен, фундаментов и перекрытий) в отдельности из процентного соотношения переводят в балльную систему оценки.